Wissenswertes beim Immobilienkauf:

 

Teilungserklärung:

 

Käufer einer Eigentumswohnung benötigen die Teilungserklärung. Darin werden Größe und Lage der Wohnung in einem Wohngebäude beschrieben. Außerdem werden darin Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt. Es werden das Sondereigentum definiert, die Gemeinschaftsordnung sowie das Gemeinschaftseigentum festgelegt. Die Teilungserklärung wird von einem Notar erstellt und von ihm beim Grundbuchamt eingetragen.

 

Sondereigentum:

 

dabei handelt es sich um die Besitzanteile an Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.

 

Das Gemeinschaftseigentum:

 

definiert alle gemeinsamen Besitzanteile der Eigentümergemeinschaft. Hierzu gehört das Grundstück sowie alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit eines Gebäudes notwendig sind, wie das Fundament und alle tragenden Mauern, das Dach und die Außenfenster, außerdem alle Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen, zum Beispiel die Heizung und die Hauptwasserleitung.

 

Das Treppenhaus, die Keller und die Außenanlagen sind ebenso gemeinschaftliches Eigentum wie die Gebäudebestandteile, die durch die Eigentümer zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden können (Achtung: Gebäudebestandteile, die die Sicherheit des Hauses gewährleisten, sind zwingend Gemeinschaftseigentum!).

 

Sondernutzungsrechte:

 

erlauben ein privilegiertes Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Dazu können Parkplätze, Rasenflächen oder Abstellplätze gehören.

 

Sondernutzungsrechte bilden das Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum – sind die Bereiche des Gebäudes, an dem ausschließlich alleinige Eigentumsrechte und keine Miteigentumsrechte anderer bestehen.

 

Wichtig: Gebäudebestandteile, die sich zwar innerhalb eines Sondereigentums befinden, aber für den Bestand des Hauses notwendig sind (z. B. tragende Mauern) oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z. B. Hauptinstallationsleitungen) bleiben Gemeinschaftseigentum.

 

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil bei Schäden am Sondereigentum immer der jeweilige Sondereigentümer die Kosten trägt und bei Schäden am Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft.

 

Gemeinschaftsordnung:

 

Hier wird geregelt, wie das Sondereigentum genutzt werden darf. Wichtiger aber ist noch die Kostenregelung für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschafts-eigentums, Fahrstuhl-Reparaturkosten, zum Beispiel.

 

Dazu kommt eine Gebührenaufteilung für Wasser, Strom und andere Gebühren. Außerdem gehört dazu die Regelung der Rechte und Pflichten, die sich in der Eigentümerversammlung ergeben.

 

Eigentümerversammlung:

 

Hier werden alle Entscheidungen getroffen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Stimmabgabe erfolgt entweder nach dem Kopfprinzip, wo zwei Eigentümer pro Wohneinheit stimmberechtigt sind (Mieter und Lebenspartner). Gerechter ist das Stimmrecht, welches sich nach dem Miteigentumsanteil richtet. Der Miteigentumsanteil wird in Tausendstel-Anteilen berechnet. Dabei wird die Gesamtimmobilie durch 1000 geteilt und der Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers in Tausendstel am Ganzen berechnet.

 

Miteigentumsanteil:

 

Über den Miteigentumsanteil definiert sich auch die Höhe der Abgaben, die der Besitzer einer Eigentumswohnung für Instandhaltungsrücklagen oder akute Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlen muss.

 

Tipp 1:

 

Lassen Sie sich die Höhe der Instandsetzungsrücklagen vor dem Kauf schriftlich nachweisen. Verlangen Sie eine Schätzung der zukünftigen Rücklagen. Wenn die Rücklagen sehr gering und die anstehenden Renovierungen (Dach, Fassade) sehr kostenintensiv sind, sollte sich dies im Kaufpreis niederschlagen.

 

Tipp 2:

 

Holen Sie die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlung und, falls vorhanden, die Beschlusssammlung ein. Falls Ihnen die Beschlüsse nicht gefallen (zum Beispiel geplanter Einbau von Fahrstühlen etc.), können Sie noch vor Ihrer Kaufentscheidung reagieren.

 

Der Notarvertrag:

 

Beim Verkauf einer Immobilie ist ein direkter Austausch von Leistungen aus folgenden Gründen nicht möglich:

 

  • Der Käufer erwirbt Eigentum erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nicht schon mit Abschluss des Vertrages oder der dinglichen Einigung.
  • An der Abwicklung des Kaufvertrages sind oft sowohl Banken auf Verkäuferseite beteiligt (abzulösende Gläubiger) als auch auf Käuferseite (finanzierende Gläubiger). Auch diese benötigen wie Verkäufer und Käufer entsprechende Sicherungen im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages.

Ein Kaufvertrag wickelt sich daher "Stück für Stück" unter möglichst vollständiger Sicherung von Verkäufer, Käufer und beteiligten Banken ab.

 

Beispiel:

 

Zunächst erbringt der Verkäufer eine Vorleistung, in dem die Vormerkung zur Sicherung des Käufers zur Eintragung im Grundbuch beantragt wird. Danach erbringt der Käufer üblicherweise seine Leistung durch Zahlung des Kaufpreises. Daraufhin wiederum übergibt der Verkäufer das Objekt und gibt die Eigentumsumschreibung frei.

 

Sicherungen des Käufers

 

Die wichtigste Sicherung für den Käufer besteht darin, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt werden darf, wenn ein lastenfreier Eigentumserwerb sicher gestellt ist.

 

Dies sind regelmäßig die "Auszahlungs – bzw. Zahlungsvoraussetzungen", die der Notar im Kaufvertrag vorsieht.

 

Im Regelfall muss der Kaufvertrag mindestens Folgendes vorsehen:

 

  • Die Vormerkung für den Käufer muss eingetragen oder zumindest gewährleistet sein.
  • Es müssen Löschungsbewilligungen für alle abzulösenden Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs vorliegen.